Właściciel i współwłaściciel mieszkania — jaka jest różnica i jakie prawa mają.

Pozornie wydaje się, że 'właściciel' i 'współwłaściciel' to prawie synonimy. W rzeczywistości jednak między tymi pojęciami ciągnie się prawna przepaść, która w 2025 roku będzie miała jeszcze większe znaczenie. To od statusu zależy nie tylko prawo do dysponowania mieszkaniem, ale także możliwość sprzedaży, wynajmu czy nawet zameldowania kogoś w nim.

Redakcja Wiadomości.LIVE wyjaśnia, jaka jest kluczowa różnica między właścicielem a współwłaścicielem, jakie prawa ma każdy z nich i jak nie stracić kontroli nad nieruchomością przez niedopatrzenie.

Kto jest właścicielem mieszkania

Właściciel to osoba, która ma pełne i wyłączne prawo do mieszkania. Oznacza to, że to właśnie on lub ona:

• może samodzielnie sprzedać, podarować, wynająć lub zapisać mieszkanie;
• ma prawo rejestrować inne osoby w mieszkaniu;
• bez przeszkód korzysta z lokalu, zmienia jego przeznaczenie (o ile nie narusza to prawa);
• ponosi odpowiedzialność za opłacanie usług komunalnych i podatków.

W 2025 roku te zasady pozostaną niezmienne — wyłączne prawo własności potwierdza odpis z Krajowego rejestru praw rzeczowych.

Kto uznawany jest za współwłaściciela

Współwłaściciel to osoba, która posiada część mieszkania wspólnie z innymi. I tutaj pojawia się kluczowe pytanie: jaki rodzaj własności został ustanowiony? Istnieją dwa rodzaje:

• wspólna własność współdzielona — bez określenia części. Na przykład, majątek małżeństwa;
• wspólna własność częściowa — z wyraźnie określonymi częściami (na przykład 1/2, 1/3 itd.).

Obecnie coraz częściej notariusze nalegają na dokładne określenie części nawet w parach małżeńskich, aby uniknąć sporów sądowych w przyszłości.

Jakie prawa ma współwłaściciel

Współwłaściciel ma prawo do korzystania z mieszkania, ale z ograniczeniami:

1. Nie może sprzedać swojej części bez zgody innych współwłaścicieli — mają oni pierwszeństwo wykupu.
2. Aby wynająć mieszkanie, przeprowadzić remont czy przebudowę, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
3. Przy sprzedaży współwłaściciel musi na piśmie poinformować innych o swoim zamiarze i zaproponować wykup.

W przypadku wspólnej własności współdzielonej bez określonych części żaden ze współwłaścicieli nie może nic czynić bez zgody drugiego.

Jak sprawdzić swój status

Aby dokładnie wiedzieć, kim jesteś — właścicielem czy współwłaścicielem, w 2025 roku najłatwiej jest:

• zamówić elektroniczny odpis z Krajowego rejestru praw rzeczowych przez Działalność lub notariusza;
• sprawdzić obecność umowy sprzedaży, darowizny, spadku itd.;
• jeśli mieszkanie zostało nabyte w małżeństwie — sprawdzić, czy zostało zarejestrowane jako wspólna własność;
• skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem, jeśli są jakiekolwiek wątpliwości.

Kto decyduje, jak korzystać z mieszkania

To zależy od formy własności. W pełnej własności — decyzję podejmuje tylko właściciel. W częściowej własności — każdy współwłaściciel ma prawo do proporcjonalnego korzystania z lokalu, a sporne kwestie rozstrzyga się albo za zgodą, albo przez sąd.

Np. jeśli w mieszkaniu są 3 pokoje, a trzech współwłaścicieli ma równe udziały, każdy ma prawo do korzystania z jednego pokoju.

Co zmienia remont czy przebudowa

Bez pisemnej zgody wszystkich współwłaścicieli nie można zmieniać aranżacji, przeprowadzać remontów ani rozbudowy, nawet jeśli jeden z współwłaścicieli na to nalega.

Naruszenie tych zasad może stać się podstawą do kwestionowania działań w sądzie, a nawet do dochodzenia odszkodowania.

Czy współwłaściciel może wykreślić innego z rejestru

Współwłaściciel nie ma prawa samodzielnie wykreślić innego zarejestrowanego współwłaściciela, podkreślają eksperci platformy Flombu.com. W tym celu potrzebna jest zgoda samego zarejestrowanego lub decyzja sądowa, jeśli osoba faktycznie nie mieszka lub straciła prawo do korzystania.

Czy można stać się pełnoprawnym właścicielem

Istnieje kilka opcji:

1. Wykupić udziały innych współwłaścicieli.
2. Zawarcie umowy darowizny udziału na swoją korzyść.
3. Dogadać się o podział majątku z późniejszym sporządzaniem odrębnych dokumentów prawnych.

Notariusze zalecają, aby takie ustalenia być udokumentowane na piśmie, aby uniknąć sporów w przyszłości.

Co jeszcze warto wiedzieć Ukraińcom

Podczas rozwodu wspólne mieszkanie często zamienia się z domu w jabłko niezgody. W 2025 roku podział mieszkania między byłymi małżonkami pozostaje tematem złożonym zarówno z prawnego, jak i emocjonalnego punktu widzenia.

Opowiadaliśmy również, że zameldowanie nie przyznaje praw własności. Jednak mimo to, rejestracja osoby trzeciej w twoim mieszkaniu nadal niesie pewne ryzyka, szczególnie w obliczu cyfryzacji usług, stanu wojennego i nowych podejść do ochrony praw właścicieli.

Podana wiadomość jest napisana w sposób przystępny i zrozumiały. Wyjaśnia ważne różnice między pojęciami 'właściciel' i 'współwłaściciel', ujawnia prawa każdego oraz dostarcza wskazówki dotyczące unikania możliwych sytuacji, które mogą prowadzić do utraty kontroli nad nieruchomością. Tekst pomaga zrozumieć obywatelom ich prawa i odpowiedzialność w obszarze własności nieruchomości.